La Ley de Procedimientos de Cierre de Bienes Raíces (RESPA, por sus siglas en inglés) regula las actividades relacionadas con los servicios de cierre de una propiedad. En este artículo, exploraremos detalladamente los dos aspectos clave para agentes y corredores de bienes raíces: las entidades sujetas a RESPA y las prohibiciones establecidas por esta ley.
Entidades Sujetas a RESPA
Las actividades que tienen lugar antes o durante la compra de una vivienda se consideran servicios de cierre y están bajo la jurisdicción de RESPA. Estos servicios abarcan desde seguros de título, préstamos hipotecarios, tasaciones, abstractos, hasta inspecciones de viviendas. RESPA cubre a diversas entidades, incluyendo:
- Agentes y Corredores de Bienes Raíces
- Bancos Hipotecarios y Corredores de Hipotecas
- Compañías y Agentes de Título
- Compañías de Garantía Residencial
- Agentes de Seguros contra Inundaciones y de Impuestos
- Evaluadores de Propiedades
- Inspectores de Viviendas y Plagas
Es importante señalar que RESPA no se aplica a empresas de mudanzas, jardineros, pintores, empresas de decoración o contratistas de mejoras para el hogar.
Prohibiciones de RESPA
RESPA prohíbe a los agentes y corredores de bienes raíces recibir "cosas de valor" a cambio de referir negocios a un proveedor de servicios de cierre (SSP), como un banco hipotecario, corredor hipotecario, compañía de títulos o agente de títulos. También impide que los SSP dividan tarifas recibidas, a menos que sea por un servicio realmente prestado.
Excepciones a las Prohibiciones de RESPA
No todas las arreglos de referidos están sujetos a las restricciones de RESPA. La ley y sus regulaciones contemplan varias excepciones, incluyendo:
Actividades Promocionales y Educativas
SSPs, como bancos hipotecarios, corredores hipotecarios y compañías de seguros de título, pueden llevar a cabo actividades promocionales y educativas normales bajo RESPA. Estas actividades no deben cubrir los gastos que normalmente correrían a cargo del agente o corredor de bienes raíces y no deben estar vinculadas a referidos.
Pagos a Cambio de Bienes o Servicios
Un agente o corredor de bienes raíces puede recibir pagos por bienes o servicios que sean reales, necesarios y distintos de los que ya proporciona. El monto pagado debe ser proporcional al valor de esos bienes y servicios, evitando los sobrepagos que se considerarían reembolsos y violarían RESPA.
Acuerdos de Negocios Afiliados
Agentes y corredores pueden tener participación en compañías de servicios de cierre, como corredores hipotecarios o compañías de títulos, siempre y cuando divulguen la relación, no obliguen al cliente a utilizar esos servicios y no reciban pagos basados en la cantidad de referidos.
Ejemplos de Actividades y Pagos Permitidos
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Patrocinio de Eventos: Una agencia de títulos patrocina un evento al que asisten agentes inmobiliarios, mostrando su apoyo de manera visible y distribuyendo folletos sobre sus servicios.
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Almuerzo Educativo: Un banco hipotecario organiza un almuerzo educativo para agentes inmobiliarios, proporcionando información relevante sin cubrir costos que el agente normalmente asumiría.
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Material de Oficina: Una compañía de seguros contra riesgos proporciona material de oficina con su nombre a un agente, sin ninguna expectativa de referencia.
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Publicidad Conjunta: Un agente inmobiliario y un corredor hipotecario comparten los costos de publicidad en una revista inmobiliaria, asegurándose de que la contribución de cada uno refleje su prominencia.
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Alquiler de Espacio de Oficina: Un prestamista paga al agente inmobiliario un alquiler justo por el uso de espacio de oficina, máquina copiadora y línea telefónica para precalificar solicitantes.
Ejemplos de Actividades y Pagos Prohibidos
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Cenas Mensuales: Una compañía de títulos organiza cenas mensuales exclusivas para agentes inmobiliarios, lo cual viola las regulaciones de RESPA.
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Compra de Cajas de Seguridad sin Identificación: Un corredor hipotecario compra cajas de seguridad sin identificación de su empresa, incumpliendo las normativas de RESPA.
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Almuerzo sin Materiales de Marketing: Un prestamista ofrece un almuerzo en una jornada de puertas abiertas sin proporcionar folletos ni materiales de marketing.
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Eventos Recreativos Disfrazados de Educativos: Una compañía de títulos organiza un evento en una ubicación tropical, presentado como educativo pero dedicando la mayor parte del tiempo al entretenimiento.
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Pago por Aplicación de Préstamo: Un prestamista solo paga a un agente inmobiliario por la aplicación de un préstamo si se cierra la transacción, contraviniendo las normas de RESPA.
Antes de embarcarse en cualquier actividad con un SSP o aceptar pagos, bienes o servicios, es fundamental consultar con un abogado familiarizado con RESPA para garantizar el cumplimiento de las leyes estatales y locales, que a veces pueden prohibir actividades permitidas por RESPA.
Recuerde, el respeto y la adhesión estricta a las regulaciones de RESPA no solo fortalecen la integridad de la industria inmobiliaria, sino que también contribuyen a mantener relaciones transparentes y éticas entre agentes, corredores y proveedores de servicios de cierre. ¡Cumplir con estas normativas es esencial para construir una reputación sólida y exitosa en el mundo del bienes raíces!